商鋪已死

中午 12:00，伏案半天的白領起身成群結隊，走出深圳南山華潤城寫字樓去吃午飯。

按理說，他們應該擠著本就不多的午休時間，就近選擇寫字樓下、緊靠主幹道銅鼓路的底商。可是這些底商交付幾年之久，至今還沒有迎來它的第一位租客。

商鋪的玻璃上包著廣告封紙，上面寫著招租熱線，從裸露的地方透進去看，依然是最原始的毛坯狀態。

而在這條冷清的商鋪一路之隔的南邊，是深圳最大的網紅商場——華潤萬象天地，由號稱中國最懂商業運營的華潤 " 萬象團隊 " 打造。

不同於一般隻滿足吃喝玩樂的 mall，它還引入大陸第二傢誠品書店 ( 第一傢在蘇州 ) ，還有優衣庫、小米的全球旗艦店，華為的全球超級旗艦店正在緊張地進行內部裝修。

在這條冷清的商鋪一路之隔的西邊，是早在大沖村拆遷成為華潤城之前，就已非常成熟的老小區商圈，青梧路邊上的湖南蒸菜、陜西肉夾饃、沙縣小吃的店，組成一條人均消費不會超過 25 元的低端美食街，生意也是紅紅火火，非常喧鬧。

一邊是現代化、擁有強大資本運營的 mall，一邊是舊有的成熟商圈，夾在中間散租的寫字樓和住宅底商，大品牌看不上，小品牌租不起，難受極瞭。

而這，正是現在無數商鋪的尷尬縮影。

南山區的分裂世界

商鋪向來是一片韭菜收割地。

勸你買商鋪的人，會滔滔不絕地給出下列建議：

1. 看地段買商鋪 ;

2. 越老的商鋪越值錢 ;

3. 社區底商有穩定人流量 ;

4. 看開發商品牌 ;

5.……

最後他們會給你灌輸，隻要遵照以上建議，就能買到金鋪，躺著也能賺錢。

這是真的嗎 ?

以深圳南山高新園一帶的商鋪為例，你會更清楚地意識到：商鋪致富，條條財路行不通。

1、繁華地段上的冷鋪

案例：銅鼓路上的華潤城潤府底商

商鋪是華潤城的底商，開發商實力不薄。

樓上的華潤城一期和二期分別建於 2013 年和 2014 年，距今五六年之久，可見已是「熟」地。

位置更是優秀至極。周邊幾個入住率極高的樓盤，街對面是大商圈華潤萬象天地，更不用說地鐵口、一圈入駐率極高的甲級寫字樓。

但是，大商圈、開發商品牌、地段、入駐率高的樓盤等等都沒有挽救它的冷清。

街角的商鋪還沒有開業的跡象，中午時分的街道空無一人。

而街對面，華潤萬象天地不時有人成群結隊地出來，或打車，或向反方向的地鐵口遠去。

從百度的熱力圖上，會更直觀地看到這些商鋪與周邊的火熱人氣格格不入。

如今，這些商鋪已經在某些大業主的手裡，售價約 30 萬 / 平米，小小一間商鋪總價超千萬。而樓上住宅的價格約 10 萬元 /m²，貴瞭 3 倍。

商鋪月租大概可以收 1000 元 /m²，中原地產的置業顧問幫我算瞭一筆賬，如果能招租，它的投資回報率大可以有 4% 左右。

某些商鋪帶租約，比如街角就準備開一傢高端酒莊。不過，我還是存有疑慮，它是否真如置業顧問所說，能夠輕而易舉地租出去。

2、旺鋪周邊的老街道

案例：泰陽矽谷公寓下的社區商鋪

相比之下，青梧路邊的商鋪人氣很旺。

晚上 10 點，雖然剛下過雨，但還是有不少人坐在店裡吃宵夜。旁邊的一個簡陋的烤肉小攤，還有兩個人在排隊。

在百度熱力圖上，你可以看見青梧區域一片藍，隻有這一帶的底商突如其來一片紅，可想而知它的火熱。

泰陽矽谷公寓建於 1989 年，30 年的老商鋪比周邊的新建商鋪便宜瞭不止一點點，均價約 10 萬元 /m²，和住宅的價格相當，150 萬到 200 萬就可以把一間商鋪收走。

當然，這個便宜的老商鋪租金也不高，每月不到 200 元 /m²，一間 25m² 的商鋪月租大概 4500 元，而這個價格幾年來並沒有太大漲幅。

租金低廉，自然吸引瞭不少小生意。比如 35 塊錢包做洗剪吹的發廊、專賣棉被枕頭拖鞋的雜貨店、賣各種香煙飲料的雜貨店、把廚房搬到街邊的小吃店 ……

一傢蔬菜商店的老板告訴我，他們隻搬來兩個月，花瞭一點點裝修費，就把這傢店倒騰起來瞭。其實，這傢店隻有兩三個放蔬菜的大櫃子。

這裡路不寬，也不好走。

如果開車，車輛要慢慢挪入這個小街區，當心別碰著路邊停著的小轎車、共享單車或者當鋪老板的三輪車 ; 如果走路，要不時低頭，留意一下突然凸起的面磚，或者不小心陷入水坑。

這一帶的環境也是極不友好，發黴的垃圾桶被棄置於路邊，隔著屏幕也可以聞到它散發的氣味。

這裡是深圳南山區高新園，房價 8 萬 /㎡打底，而舊小區底商，相對低廉的租金給瞭這些小店喘息空間。

商鋪之大坑

新鋪不旺，旺鋪不新。

人流量稀疏、周邊環境落後 …… 你又怎麼指望提高商業逼格，借此提高租金呢 ?

這絕不是深圳獨傢，全國上下一抓一大把，三四線城市更是綿綿不絕。

90% 的商鋪投資都是炮灰。「十鋪九坑」「一鋪坑三代」早已不是什麼行業秘密。

如果商鋪出租的話，你會為招租發愁，為空置率擔憂。

就算能租出去，這幾年的商鋪回報率已經不高瞭。

10 年前投資商鋪是真的賺錢，每年大約能收 8% 的租金，12 年左右就拿回本金瞭。

但近幾年的數據卻慘不忍睹，大部分商鋪的回報率在 2%-5%，超過 6% 都算高瞭。

如果靠轉讓的話，高昂的稅費幾乎可以占去收益的一半。

再說瞭，現在買商鋪的人是越來越少。

因為不好賣，甚至衍生出瞭各種騙人的套路。

比如說，最近北京 [ 北京洛克時代 ] 商鋪為瞭哄騙客戶買商鋪，臨時造瞭一條美食街營造假象，坑瞭錢之後立馬人去樓空。

比如說，湘潭一開發商賣鋪位時明明承諾瞭回報率，但實際上卻子虛烏有，買主退款卻退不回 2 萬定金。

如今的商鋪，隻管坑，不管埋。

商業過剩的時代

從曾經的「一鋪養三代」，到現在的「一鋪坑三代」，歸根結底，是我們的商業規劃太多瞭 !

一般來講，國際上認為人均商業面積最好在 0.8m²-1.2m² 之間。

2017 年的時候，中國香港的人均商業面積達到，此時的商業市場就已經是一個相對飽和的狀態。

但是大陸地區卻嚴重超標：

上海人均商業面積 1.4 平

北京人均商業面積達 2 平米

武漢人均商業面積 3.1 平方米

昆明人均商業面積 4 平米

……

中國有 80% 的城市商業過剩。

這幾乎可以說是「商業成癮綜合癥」惹的禍。

供應量過剩，不僅催生出瞭產權隻有 40 年商業性質的公寓，寫字樓、商鋪等等都成瞭投資的重災區。

商鋪還有未來嗎 ?

如果說，這些多出來的商業是為城市的未來做準備，那麼就有必要問，未來真的需要那麼多的商業嘛 ?

未來，80% 的人會集中在 20% 的地方。

人口不斷向城鎮湧入已經成為瞭一個不爭的事實，像北上廣深這些一線大城市的人口隻能越來越多。

同理，一線城市的商圈也不會遍地開花，而更多集中在某些片區。

除此之外，城市中心也在不斷轉移。比如，深圳的中心原本在羅湖，如今不斷西移，從福田，到南山。

區域的商業也隨著城市中心的變遷而改變。比如，羅湖商業的發展在不斷減弱，租金漲幅比不上崛起的南山。

一線城市如此，二三四線城市也更是如此。

當然，對於商鋪最大的沖擊並不是人口城鎮化日漸明顯，而是商業模式的改變。

商鋪的繁華，或許會讓你想起《清明上河圖》裡的沿河兩岸，它的繁華是商業帶來的。有商業的地方，就有商鋪。

但是，今時不同往日。

互聯網的沖擊之下，商業再也不需要靠著商鋪存在。

許多商傢會覺得商鋪租金太貴，而轉為網店。商業被嚴重分流。

與此同時，現在的互聯網經濟越來越發達，擠占瞭越來越多的實體行業。甚至，買蔬菜水果根本不需要到市場，京東生鮮一小時到傢。

盡管實體店不會消亡，但是它隻會越來越少。

結

二十年前「一鋪養三代」，二十年後淪為瞭「一鋪坑三代」，供應過量、需求減少的市場改變瞭它。

商鋪已死，真是讓人唏噓。

本文來源：大胡子說房（ID：dahuzishuofang），作者：大胡子李俊懷